Можно ли продать дом купленный на материнский капитал

Как продать дом, купленный на материнский капитал

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал

Запрета на отчуждение дома, оплаченного за счет средств семейного капитала, не установлено. Однако закон требует защиты имущественных интересов детей, поэтому новое жилье должно соответствовать установленным требованиям. Кроме того, совершение сделки одобряется органами опеки.

Продать дом, купленный на материнский капитал, сложнее, чем обычный. Закон вменяет родителям обязанность предоставить детям иное жилое помещение, не уступающее по характеристикам отчуждаемому, выделив каждому ребенку его долю в праве собственности.

Алгоритм продажи недвижимости

Продать жилье, оплаченное из средств материнского (семейного) капитала, можно. Но эта процедура более трудоемкая, чем купля-продажа, совершаемая при обычных условиях.

Покупка нового жилья предполагает совершение следующих действий:

  1. выбор варианта, удовлетворяющего всем требованиям;
  2. заключение с продавцом предварительного договора. Он заверяется у нотариуса и служит подтверждением того, что стороны обязуются совершить сделку в будущем;
  3. получение разрешения в органах опеки и попечительства;
  4. заключение договора купли-продажи, заверенного нотариусом. Обычно семье приходится заключать два договора: один на продажу, второй на покупку;
  5. регистрация сделок в Росреестре.

Требования к новому жилью

Материнский (семейный) капитал – целевая помощь семьям, имеющим детей. Поэтому улучшение жилищных условий за счет маткапитала должно касаться всех членов семьи. Если первое жилье может иметь любые технические характеристики, то новое должно соответствовать определенным требованиям:

  • площадь может быть больше или равной, но не меньше, чем имеющаяся;
  • новое жилье должно быть не менее благоустроенным, а бытовые условия не должны ухудшаться;
  • доля несовершеннолетних детей не может быть уменьшена в результате совершения сделки.

Все эти обстоятельства изучаются сотрудниками органов опеки  попечительства. Если они выявят, что условия для проживания детей станут хуже, то разрешения на отчуждение дома не дадут.

Обратите внимание! В некоторых случаях допускается приобретение жилья, меньшего по площади. Например, при необходимости лечения тяжелобольного ребенка.

Рис. 2. Деревянный дом на зеленой лужайке. Источник: сайт «Все о душевых кабинах»

Взаимодействие с органами опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства проверяют соблюдение жилищных прав детей и дают свое разрешение на совершение сделки. Для этого родители пишут заявление и представляют документы. Скачать образец заполненного заявления

 Таблица 1. Документы, необходимые в органах опеки и попечительства

Документы
для родителейдля детейна недвижимость (имеющуюся и планируемую к покупке)
паспортасвидетельство о рождении на каждого из детейтехнический план
свидетельство о заключении брака или его расторжениипаспорт для детей, достигших 14 леткадастровый паспорт
заявление от других совершеннолетних собственников на продажу дома или квартирызаявление от ребенка, если ему исполнилось 14 летвыписки из лицевого счета, подтверждающие отсутствие задолженности
нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи
справка о стоимости обоих объектов
свидетельство о праве собственности

Важно! В предварительном договоре должны быть указаны все собственники, включая детей, и размер их долей. Если этого условия нет, можно предоставить обязательство о выделении долей, заверенное нотариусом.

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В разрешении указывается срок его действия, обычно он составляет 3 месяца. Если срок не указан, то сделку следует совершить в течение 1 месяца после получения разрешения. Если сроки вышли, но сделка не состоялась, нужно получать новое разрешение.

Сотрудники органов опеки могут просить предоставить доступ к жилым помещениям, имеющемуся и предполагаемому, чтобы оценить бытовые условия и уровень благоустройства. Кроме того, с родителями и детьми, достигшими 14-ти лет, проводится собеседование.

Следует понимать, что обращение в органы опеки не подразумевает автоматического согласия, возможен даже отказ.

Взаимодействие с органами опеки, влияет на то, ведь согласие не дается автоматически, его вообще можно не получить.

Рис. 3. Табличка на кабинете. Источник: сайт «Пугачев24»

Ограничения при продаже недвижимости

Закон не содержит прямых ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского (семейного) капитала. Однако следует учитывать положения других отраслей законодательства: налогового и гражданского.

Налоговым кодексом установлено, что доход от продажи недвижимого имущества облагается налогом. Исключение составляют случаи, когда владение длится больше 5-ти лет (до 1 января 2016 этот срок составлял 3 года). Соответственно, на жилье, купленное на средства материнского капитала до 2016 года, распространяется срок в 3 года, после 1 января 2016 – 5 лет.

Если имущество было куплено с привлечением кредитных средств и обеспечено ипотекой, то в отношении него действует ограничение. Ипотечные договоры регистрируются в Росреестре, и на дом или квартиру накладывается обременение. Продажа возможна при погашении долга, получении у банка разрешения на продажу или посредством перевода обязательства на нового покупателя.

Подводные камни купли-продажи

В поиске вариантов того, как быстро продать дом, купленный на материнский капитал, следует помнить о необходимости проверки приобретаемой недвижимости. Нотариальное заверение не гарантирует в данном случае чистоту сделки, поскольку нотариус лишь констатирует факт ее совершения, иных обязанностей у него пока нет.

Однако при покупке недвижимости все же больше всего рискует покупатель. Законом определено, что право собственности должно быть разделено на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Выделение долей в праве собственности может производиться сразу или по истечении полугода с момента наступления какого-либо события, к примеру, снятия обременения. Распоряжение средствами материнского капитала невозможно без предоставления нотариально заверенного обязательства по выделению долей.

Важно! Если семья продает дом, право собственности на который, оформлено на одного из супругов, не выделяя при этом доли, она нарушает законодательство и принятое на себя обязательство. Последствия такой сделки могут быть отменены судом: покупатель должен будет вернуть дом и получить назад уплаченные деньги.

Основная рекомендация покупателям жилья у семей с детьми – уточнение факта оплаты за квартиру средствами материнского капитала. Оно требуется, если право собственности оформлено на одного из супругов. Если же оно разделено на доли, принадлежащие всем членам семьи, то потребуется изучение разрешения органов опеки и попечительства.

Если недвижимость приобреталась на собственные средства и без использования мер государственной поддержки семей, то проблем, связанных с возможным аннулированием сделки по причине нарушения прав ребенка, возникнуть не должно.

Информация о продаже жилья, приобретенного на средства государственной поддержи семей, доступна по ссылке

Источник: //yakapitalist.ru/finansy/prodat-dom-kuplennyy-na-mat-kapital/

3 способа продать дом купленный за материнский капитал

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал

Если дом куплен на материнский капитал — продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

Условия для продажи

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

  • за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
  • новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

  1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
  2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

  1. Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
  2. Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась — за разрешением нужно обращаться повторно.

Как продать дом купленный за маткапитал

Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

Способ №1

Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.

Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям.

К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье.

Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

Способ №2

Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.

ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:

  1. Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
  2. Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

Способ №3

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

  1. По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
  2. Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений. 

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Выводы

Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие — гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.

Источник: //zembaron.ru/ekonomiya/kak-prodat-dom-kuplennyij-na-materinskij-kapital/

Продажа дома, купленного на материнский капитал

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал

Какими долгожданными бы ни были покупка или строительство дома — независимо от того, использовались ли средства материнского капитала на эти цели или нет, а также от его стоимости и жилой площади, — с течением времени даже самый просторный и уютный дом может перестать удовлетворять потребностям семьи, а значит возникает вопрос о необходимости его продажи или обмена.

Поэтому для семьи продажа дома — это событие лишь одно из многих в общем ряду событий, связанных с улучшением жилищных условий. Однако в зависимости от того, расходовались ли средства маткапитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей — зависят условия и способы его продажи:

  • Если к моменту возникновения желания продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо только получить письменное согласие всех владельцев долей;
  • Если же участниками долевой собственности являются дети до 18 лет, то проведение сделки возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи, выделив доли супругам и детям.

Именно по этой причине для отчуждения таких домов необходимо иметь на руках предварительное разрешение органов опеки, которое может быть получено, только если им будут предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки по продаже:

  • за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество — т.е. в другом жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого) им должны быть выделены равноценные доли;
  • жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.

Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия и имущественные интересы детей не должны быть ухудшены.

Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:

  1. ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;
  2. Семья сохранит или улучшит свои жилищные условия — что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.

Через какое время можно продать дом после покупки

Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28, 37 ГК РФ, а также в ст. 21 Закона «Об опеке».

Срок, на протяжении которого действует данное разрешение, законом также не урегулирован:

  • как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних действительно в течении трех месяцев;
  • в письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» прямо сказано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости.

Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.

Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием маткапитала, можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:

  1. Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог.

    Эту обязанность можно избежать, в случае если члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

  2. Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

В случае, когда материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем.

Российское законодательство не регламентирует сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, не подлежит отчуждению — это значит, что сделка может состояться в любое время, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли.

Главным критерием законности такой сделки и как следствие — защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами, — служит одобрение Органов опеки на ее проведение.

ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме, при этом речь может идти:

  • о жилье, купленном взамен отчуждаемого (квартира или дом);
  • о жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей либо других родственников.

Как продать дом, купленный на материнский капитал

Как уже было сказано, закон не устанавливает запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних.

Однако такая сделка может быть признана соответствующей закону только в одном из следующих случаев:

  1. Малолетние собственники получат в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранят свои жилищные условия на прежнем уровне.

    Соблюдение данного условия возможно при одновременном проведении сделок по отчуждению и приобретению недвижимости. Для этого между сторонами будущих сделок достаточно подписать предварительные договоры купли-продажи, в которых нужно заранее указать долю, причитающуюся детям.

    Тогда при наличии согласия ООиП сделку можно будет провести в любое время.

  2. Закон также допускает варианты выплаты несовершеннолетним собственникам денежной компенсации, сопоставимой со стоимостью отчуждаемых долей, установленной на день совершения сделки.

    Данная процедура проводится с письменного согласия органа опеки, которое выдается после тщательного изучения всех документов, среди которых обязательно должна присутствовать справка о стоимости доли (без проведения оценки).

    • Денежные средства вносятся на банковские счета, открытые на имена детей, где будут храниться до их совершеннолетия.
    • Независимо от того будет это накопительный вклад или просто расчетный счет, родители несовершеннолетних детей смогут распорядиться деньгами только в исключительных случаях и с письменного разрешения ООиП.
  3. Если в планы семьи не входит приобретение нового жилья, взамен продаваемого, то несовершеннолетние дети могут быть наделены равными отчуждаемым долями в другом доме — и не обязательно, чтобы он принадлежал именно родителям, а не бабушкам, дедушкам или другим близким родственникам детей.

В общем случае даже допустимы ситуации, при которых выделяемая взамен доля может быть меньше первоначальной.

Это возможно если:

  • в зачет будет предоставляться такое же количество квадратных метров — поскольку в разных по площади жилых помещениях одно и то же количество квадратных метров будет составлять разные доли;
  • в разных районах стоимость квадратного метра жилой площади может существенно разниться, что отражается в справках о стоимости продаваемой / меняемой доли и позволяет выделять несовершеннолетним уменьшенные доли равнозначной стоимости.

Ограничения по отчуждению жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского сертификата, связаны с тем, что дело касается распоряжения имуществом не только родителей, но и несовершеннолетних детей.

  • Если к моменту продажи все участники долевой собственности достигли 18 лет, то никаких ограничений не устанавливается.
  • Если же среди сособственников есть несовершеннолетние, то для проведения сделки необходимо разрешение ООиП.

К заявлению необходимо приложить ряд важных документов:

  • документы, удостоверяющие личность заявителей (родителей или опекунов несовершеннолетних граждан, свидетельства о рождении, а также паспорта детей, которые достигли 14 лет);
  • если кому-то из детей уже исполнилось 14 лет, потребуется его письменное согласие на продажу принадлежащей ему доли;
  • свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
  • документы, устанавливающие права на продаваемое и покупаемое жилье, а также справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
  • справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости;
  • предварительные договоры купли-продажи.

Если несовершеннолетние члены семьи не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.

После тщательного изучения всех документов, сотрудники ООиП приглашают родителей и детей, достигших 14 лет, на собеседование.

Помимо собеседования представители ООиП могут осуществить выезд по адресу предполагаемого проживания семьи, дабы убедиться в качестве приобретаемого жилого помещения и соблюдении интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.

Так как основной заботой ООиП является контроль за соблюдением прав и законных интересов детей, сделка должна соответствовать установленным требованиям — и тогда разрешение на продажу можно будет получить в течение двух недель со дня направления заявления.

Основными критериями законности сделки является:

  • сохранение условий проживания на прежнем уровне либо их улучшение, например, при переезде в более новый дом, расположенный в районе с более развитой инфраструктурой;
  • наделение несовершеннолетних членов семьи имущественными правами на приобретаемое жилое помещение (или выплата им соответствующей денежной компенсации) с определением им доли в праве собственности, которая будет не меньше, чем отчуждаемая.

Показать представителям опеки, что при проведении сделки оба этих условия будут соблюдены, на самом деле очень просто:

  • необходимо лишь заблаговременно найти подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
  • в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал

Несовершеннолетние члены семьи обязательно получают право собственности на часть жилого помещения не только в случае его покупки за счет средств сертификата (в т.ч. через ипотеку), но и при направлении его средств на строительство или реконструкцию дома, принадлежащего родителям.

Поэтому сделку по продаже дома, построенного с привлечением семейного капитала, без получения согласия опеки можно провести только в том случае, если все со-собственники уже являются совершеннолетними.

  • В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья — или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется.
  • Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, со-собственниками которой выступают дети.

Заключение

Приобретенный, реконструированный или построенный на средства семейного сертификата жилой дом можно продать в любое время — но только при четком следовании требованиям закона, направленным на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи, лишенных возможности принимать участие в сделке, одним из которых является приобретение нового объекта недвижимости, превосходящего продаваемое по размеру и условиям.

Источник: //pro-materinskiy-kapital.ru/prodat-zhile/dom/

Возможность продать купленный за материнский капитал дом — как это сделать законно

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал

Программа поддержки многодетных семей при помощи сертификатов на материнский капитал функционирует уже больше 10 лет. Благодаря ей многие граждане улучшили качество своей жизни, в том числе и условия проживания. Но иногда возникает необходимость продать дом, купленный на материнский капитал. Можно ли это сделать?

Как продать

Условия отчуждения дома, при приобретении или возведении которого были привлечены средства маткапитала, различаются в зависимости от возраста несовершеннолетних лиц, имеющих долю в нём. Возможных вариантов развития событий два.

  1. Если хотя бы одним из владельцев жилого помещения является несовершеннолетний гражданин, то для продажи домовладения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства за специальным разрешением. Без него передать право собственности на жильё другому лицу будет невозможно.
  2. Если к дате продажи домовладения все дети, имеющие долю в нём, достигнут 18-летнего возраста, то сделка будет возможна с письменного разрешения на неё всех собственников дома.

Миновать обращение в органы опеки, если не все дети достигли совершеннолетия, не получится. Это связано с тем, что при использовании маткапитала на улучшение условий проживания заявителем предоставляется обязательство выделить доли в новом жилище всем членам семьи.

За выполнением этого условия государство внимательно следит, чтобы исключить возможность лишения не достигших 18-летия собственников их права на жильё.

Чтобы органы опеки выдали вам разрешение на продажу дома, некоторые из собственников которого не достигли совершеннолетия, при совершении сделки нужно учесть следующие нюансы:

  • каждый из несовершеннолетних владельцев долей должен получить равнозначные в другом жилище, приобретаемом вместо старого или уже имеющемся в собственности. Т. е. их условия проживания не должны ухудшиться после продажи дома;
  • если вместо продаваемого жилья покупается новое, его площадь должна быть не меньше проданного, либо доля несовершеннолетних детей в нём должна стать больше, чем в предыдущем доме.

Оба этих условия выдвинуты органами опеки с той целью, чтобы интересы детей в плане жилищных условий не ухудшились в результате сделки по продаже дома, где они до этого проживали. Получается, что продать домовладение можно только после получения разрешения от органов опеки и если условия проживания детей в результате сделки будут сохранены или улучшены.

Спустя какое время после приобретения можно продать жильё

ФЗ № 256, регулирующий условия программы маткапитала, не запрещает продажу домовладения, купленного с привлечением средств по сертификату.

Однако разрешение от органов опеки для проведения сделки необходимо в любом случае, а иначе Росреестр откажется регистрировать недвижимость на нового владельца. Законом не обозначен чёткий срок действия документа, позволяющего осуществить продажу.

Он указывается непосредственно в самом документе, и в большинстве случаев составляет три месяца.

Однако договоры о запланированных сделках необходимо предоставить в течение 1 месяца после того, как органы опеки разрешили гражданам продать домовладение. Этот момент регулируется письмом Министерства образования № 09-М.

Если пропущен срок предоставления документов, то придётся повторно обращаться за разрешением к специалистам по опеке. С учётом вышеуказанных нюансов получается, что приобретённый за средства маткапитала дом можно продать в любое удобное его владельцам время после приобретения.

Но есть ещё ряд обстоятельств, которые необходимо учесть при продаже.

Если дом находился в собственности меньше трёх лет (или меньше 5 в случае покупки после 1 января 2017 года), то при его продаже придётся уплатить налог на доходы физлиц (подоходный).

Однако если продажа старого жилья и покупка нового произойдут в течение одного налогового периода, а члены семьи не успеют до этого использовать своё право на налоговый вычет, то от уплаты указанного налога они будут освобождены.

В том случае, когда жильё покупалось при помощи ипотечного кредита, задолженность по которому остаётся непогашенной в момент продажи, банк должен выдать согласие на перевод обязательств по ипотеке на нового владельца дома.

Можно ли выполнить обязательство выделить доли после продажи

Установленный законодательством порядок обязывает родителей предоставить органам опеки заверенное у нотариуса обязательство выделить доли в приобретаемом жилище в срок до полугода после момента снятия обременения с него.

Если же дом приобретается в ипотеку, а задолженности по ней ещё не выплачены, продать жильё можно, но для этого понадобится разрешение органов опеки на продажу.

Чтобы его получить, необходимо предоставить несовершеннолетним детям площадь в другом жилье. Это может быть:

  • приобретаемое взамен старого жилище;
  • дом, собственниками которого являются любые из родственников детей.

При этом условия проживания несовершеннолетних членов семьи не должны ухудшиться в результате сделки. Произвести продажу купленного в ипотеку дома законно можно только одним из перечисленных способов.

Если же после осуществления сделки нет возможности предоставить детям нормальные условия проживания, то в выдаче разрешения на неё будет отказано.

Отчуждение приобретённого с привлечением денег по программе маткапитала жилища может произойти в любое время, даже когда детям ещё не были выделены в натуре части в нём, т. к. в ФЗ № 256 никак не оговорен срок, на протяжении которого воспрещается продажа такого жилья.

Необходимые документы и особенности

Чтобы ООиП дали своё разрешение на продажу приобретённого за маткапитал дома и покупку взамен него нового, следует приложить к заявлению официальные бумаги в соответствии со следующим перечнем:

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 333-94-83 доб.921

  • брачное свидетельство;
  • выписки, содержащие оценочную (остаточную) стоимость на каждый из объектов недвижимости;
  • образцы ещё не заключённых договоров о планирующихся сделках по купле и продаже;
  • паспорта родителей, а также свидетельства о рождении и паспорта детей, если те достигли 14-летнего возраста;
  • справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги в продаваемом жилище.
  • документы, подтверждающие права участников сделки на оба объекта недвижимости;
  • заверенная у нотариуса бумага о наделении детей долями в приобретаемом доме в будущем. Потребуется, когда малыши не упомянуты в договоре покупки жилища как сособственники.
  • письменное согласие от детей, достигших 14-летнего возраста, на продажу принадлежащих им долей.

Когда специалисты отдела по опеке ознакомятся с предоставленными документами, родители и их дети, достигшие 14-летнего возраста, будут приглашены на собеседование. Также представители органов местного самоуправления имеют право выехать по адресу покупаемого дома, чтобы убедиться в том, что качество проживания в нём будет удовлетворять интересам детей.

Есть только одно исключение, при котором возможен обмен жилья на меньшее по площади. Право на него есть у родителей, которые планируют полученные в результате сделки деньги направить на лечение ребёнка, находящегося в тяжелом состоянии.

Таким образом, закон разрешает продать приобретённое за деньги, выделяемые по госпрограмме, домостроение.

Если соблюдать интересы детей при осуществлении сделки, и органы опеки смогут в этом убедиться, то разрешение на продажу будет выдано претенденту в течение двух недель с момента подачи соответствующего заявления.

Вам также будет интересно

Вас интересует возможность продать купленный за материнский капитал дом — как это сделать законно?

Получите консультацию у юриста сейчас: Спросить бесплатно

Источник: //grazhdanskoepravo.net/matkapital/prodat-dom-kuplennyj-na-materinskij-kapital.html

Как продать дом, купленный за материнский капитал (МК) в 2019 году – можно, без органов опеки, для чего это нужно

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал

Приобретение недвижимого имущества по государственным программам предусматривает множество правил. И во многом они затрагивают не только процедуру покупки, но и дальнейшую эксплуатацию.

В России существует несколько особенностей того, как можно продать дом, купленный за материнский капитал (МК) в 2019 году. Ведь в этой ситуации обязательно защищаются права всех членов семьи.

Первоначальные понятия

Если родители приобретают жилое помещение с участием средств по семейному капиталу, необходимо учитывать все особенности данной процедуры.

Дело в том, что в ходе приобретения обязательным условием выступает распределение долей в жилом помещении между всеми членами семьи.

Это делается для того, чтобы у детей была возможность иметь собственное жилье — точнее, долю в нем. Конечно же, запрета на продажу жилья, купленного в условиях данной программы, быть не может.

Однако есть ряд ограничений в данном плане. Несмотря на то, что можно продать дом купленный на материнский капитал, сделать это не всегда просто.

Основные понятия

Разбор этой непростой темы следует начать с терминологической базы:

ПонятиеОбозначение
Семейный сертификатПлатежный документ, который предполагает возможность получения денежных средств за рождение или усыновление второго ребенка в семье
Жилая недвижимостьПлощадь, которая соответствует всем нормам санитарным и техническим, для проживания на ее территории людей на постоянной основе
Земельный участокПлощадь, которая пригодна для проведения на ней разного рода операций — от сельскохозяйственных до строительных в плане жилой недвижимости или ведения предпринимательской деятельности

Для чего это нужно

Существует несколько причин, по которым семья может принять решение о продаже жилья. Основными бывают такие варианты:

  • необходимость улучшить условия проживания;
  • возможность расширить жилую площадь;
  • переезд в другой регион.

В любом случае, который стал причиной для необходимости продажи недвижимости, которая входит в жилой фонд, необходимо учитывать все правила осуществления этой процедуры.

как использовать материнский капитал для погашения ипотеки

Поскольку обязательным условием будет согласование продажи недвижимости с государственными органами контроля.

Законодательная база

В ходе рассмотрения этой темы нужно опираться на Федеральный закон №256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.

Этот документ устанавливает все правила по использованию сертификата. В этом законе можно найти следующие положения:

  • статья 6 — какой размер выплаты;
  • статьи 10, 11, 12, 13 — говорят о вариантах распоряжения денежными средствами;
  • статья 5 устанавливает правила выдачи сертификата.

Письмо Минобразования под номером 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” говорит о том, как проводится продажа недвижимости.

Ограничивает возможность продавать жилье и Гражданский кодекс Российской Федерации. В статьях 28 и 37 оговаривается процедура распоряжения имуществом детей. Такая же информация содержится в Федеральном законе “Об опеке и попечительстве” в статье 21.

Как продать дом, купленный под материнский капитал

Улучшения жилищных условий могут стать причиной для продажи жилья или проведения обмена. Но нужно знать, как продать дом если он куплен на материнский капитал.

Поскольку здесь существует четкое разграничение по возможностям продажи:

Достижение детьми совершеннолетияВ этом случае для продажи или обмена жилья нужно получить согласие всех владельцев недвижимости
Несовершеннолетие детейЕсли им еще нет 18 лет, то родителям придется собрать документы и подать их в органы опеки и попечительства. Только на основании их разрешения можно провести сделку по купле-продаже жилья

Главные условия сделки

Наиболее сложным вариантом продажи жилья будет наличие несовершеннолетних детей, которые имеют долевые права собственности.

Поскольку сами они не имеют права в полной мере распоряжаться недвижимостью, их защитниками выступают органы опеки.

И главным условием для того, чтобы купить квартиру за деньги семейного капитала становится распределение долей на всех детей в семье. Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала можно скачать здесь.

Контролирующие органы могут дать разрешение на продажу или обмен недвижимостью только на условиях соблюдения прав детей.

Основными правилами отчуждения такой недвижимости считаются:

  • сохранение прав детей на долевое владение имуществом — нужно предоставить подтверждение в виде приобретения в собственность нового жилья или подтверждение о заключении новой сделки;
  • новая жилая площадь должна соответствовать той же площади или быть больше — увеличение может отразиться в плане распределения долей для них.

В том случае, когда органы опеки дают свое согласие на проведение сделки, родители получают письменный документ.

Только при его наличии можно осуществить отчуждение недвижимости — с побуждениями сохранить или улучшить условия проживания.

Не прописав детей

Оформляя недвижимость по сертификату при рождении второго ребенка, законодательство не обязывает прописывать детей в данной недвижимости.

Их может прописать у себя родственник семьи. Регистрация у детей может быть в любом месте — но вместе с родителями.

Единственное, что делают родители — выделяют им доли в квартире, на которые они имеют право. В таком случае при продаже и покупке нового жилья можно не проводить прописку, а просто выделить долевые права собственности.

Это главное условие — чтобы ребенок мог претендовать на жилье и имел возможность распоряжаться им.

При разводе

В случае расторжения брака, каждый из супругов имеет право на получение доли жилья. Это может быть как номинальное разделение жилья, так и фактическое.

Так, если это дом, то его просто делят на двух хозяев. Если же бывшие супруги хотят разъехаться, то есть два варианта:

  • выплата стоимости доли супругу;
  • купить другой дом или два отдельных.

В любом из вариантов супруг может претендовать только на свою долю. И здесь нужно учитывать интересы детей. Тот из супругов, с которым остаются дети получает их доли в жилье.

Если детей делят поровну, то и доли распределяют так же. И до совершеннолетия ребенка распоряжаться долевыми правами будет родитель и органы опеки.

Риски для продавца

Единственным риском, с которым может столкнуться семья — аннулирование договора и сделки по продаже жилья. Так происходит по нескольким причинам.

Основная состоит в том, что родители не выделяют изначально детям доли в жилье — как того требует законодательство страны.

После этого сложно будет получить разрешение на продажу жилья. Если же не совершить разделения в новой недвижимости также может быть много спорных ситуаций.

К примеру, если по достижению совершеннолетия ребенок захочет получить средства по долевым правам с родителей, проводить эту операцию можно будет только в суде с поднятием старых документов по сделкам.

И здесь могут попасть под аннулирование те договора и новые хозяева жилья теряют собственное жилье и средства.

Особенности сделки без органов опеки

Этот вариант продажи жилой недвижимости может быстро осуществляться на основании достижения детьми-собственниками 18 лет.

Тогда главным условием будет получение от них согласия на продажу недвижимости. В качестве подтверждения граждане получат документ от органов опеки и попечительства.

И только при его наличии проводится продажа недвижимости. Если его нет, то сделку в других органах — при оформлении договора купли-продажи, совершить сделку не получится.

Если же дети не достигли 18 лет, продать дом без получения разрешения от органов опеки не получится. Этот этап является обязательным, поскольку защищает права ребенка на жилье.

Обязанности при покупке новой недвижимости

Главное обязательство, которое родители берут на себя при покупке нового жилья — предоставить в нем равноценные доли детям.

В данном случае могут возникнуть трудности, связанные с новой недвижимостью. Так, органы опеки могут отказать в продаже жилья, если новая жилая площадь покупается в ипотеку или еще не достроена.

Жилье должно соответствовать таким критериям:

  • всем нормам для проживания в ней детей;
  • выгодно заменять предыдущие квадратные метры — как в размерах, так и по стоимости;
  • обеспечение прав детей на использование жилья в полной мере.

В условиях оформления кредита последний пункт выполнить невозможно. Поскольку в случае наличия ипотеки есть риски изменения финансового положения, что приведет к конфискации имущества.

Требования при постройке другого жилья

Единственно возможным вариантом получить финансирование на то, чтобы построить новый
дом, становится займ. А уже по завершению данной процедуры можно продать предыдущее жилье и выделить доли детям.

Такие ограничения связаны с тем, что детям можно выделить доли только в той недвижимости, которая равноценна купленному на капитал или же превосходит его по нескольким параметрам.

Плюс, недвижимость должна соответствовать всем нормам проживания в ней детей. А поскольку новое жилье оказывается непостроенным, возможности получить разрешение от ООиП нет.

Покупка жилья за счет государственных средств по материнскому сертификату предполагает обеспечение детей и родителей квадратными метрами.

И в данном случае есть особенности как в плане покупки жилья, так и в области продажи. Нужно учитывать интересы детей и их право получить доли в новой недвижимости, которая будет такой же или лучше.

: продажа квартиры купленной за счет мат капитала

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: //posobieguru.ru/materinskij-kapital/kak-prodat-dom-kuplennyj-za/

СоцЗащита
Добавить комментарий