Покупка доли в квартире подводные камни

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

Покупка доли в квартире подводные камни

У Вас слишком объемный вопрос — надо смотреть Ваши документы. Во-первых, если квартира имеет несколько хозяев, то сделка должна проходить через нотариуса. Во-вторых, следует обратить внимание на неузаконенные перепланировки, а также на отсутствие зарегистрированных в квартире на дату продажи третьих лиц.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

При покупке такой квартиры нужно проверить, принадлежат ли доли в ней несовершеннолетним детям. Если принадлежат, то необходимо проконтролировать, чтобы их родители получили согласие от органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если покупаются не все доли, а только часть, то необходимо, чтобы собственников остальных долей письменно уведомили о продаже, а также чтобы они дали согласие на продажу.

Очень важно также выяснить, состоит ли собственник в браке. Если да, то нужно запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга. В противном случае сделку могут признать недействительной, в связи с чем доли вернутся прежнему собственнику.

Перед оформлением сделки необходимо проверить собственника на его адекватность. Для этого нужно просто побеседовать. Еще можно запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии его постановки на учет.

Документы о праве собственности на доли, а также другие официальные бумаги нужно тщательно проверить. Это поможет избежать мошенничества. Кроме этого, необходимо опросить других жильцов дома о том, кто в этой квартире проживает и как его можно охарактеризовать.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При покупке студии (малосемейки) в квартире можно столкнуться с массой проблем. Первая — это вопрос, утверждена ли перепланировка и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций.

Может выясниться, что нет, и тогда Вам грозит отключение от воды, например. Квартиры над жилыми помещениями, то есть над другими квартирами, не могут быть переделаны законным образом: это запрещено. А самое главное то, что это не квартира, а комната со всеми вытекающими последствиями.

Например, здесь есть соседи, и такой площадью невозможно распоряжаться без согласия собственников.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Дело в том, что владельцы долей наделены приоритетным правом выкупа в том случае, если один из собственников намерен продать свою долю.

Перед покупкой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, первым делом нужно убедиться в отказе других собственников от покупки и в том, что они были уведомлены о продаже одной из долей квартиры и ее стоимости.

Если есть документально подтвержденные отказы от покупки или уведомления о продаже, можно приступать к сделке (в противном случае ее могут оспорить).

Стоит также помнить, что далеко не все банки одобряют ипотеку на доли и немногие — на последнюю долю в квартире (если приобретаются доли, составляющие 100% квартиры, то это неважно).

Сделки с участием имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному сопровождению.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

При покупке квартиры-малосемейки нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Очень важно проверить полноту и достоверность документов на квартиру. Если собственник их прячет, то это является основанием для недоверия.
  2. Продавца нужно проверить на его дееспособность. Для этого нужно потребовать у него справку из нарко- и психдиспансера.
  3. Продавец, если он состоит в браке, в нотариальной форме должен получить согласие от жены (мужа) на продажу жилья.
  4. Если доля в квартире принадлежит ребенку, то продавец обязательно должен получить письменное разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Это нужно проконтролировать.
  5. В случае, когда покупка не охватывает все доли в квартире, а только часть из них, продавец должен известить других долевых собственников о продаже и получить от них соответствующее согласие.
  6. Также желательно познакомиться с соседями, чтобы узнать, адекватны ли они. Их потенциальная незаконопослушность может заставить передумать о покупке данной квартиры.

Несоблюдение этих рекомендаций может повлечь различные неблагоприятные последствия для покупателя (к примеру, признание договора купли-продажи недействительным).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

3 мошеннические схемы на вторичке

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_nado_uchest_pri_pokupke_kvartiry_s_dolyami/8045

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире подводные камни

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире – одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество “подводных камней”.

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а “дарения”.

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись “без угла”.

Прежде обратимся к формулировкам – доля в квартире – что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек.

Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, “записана” она на кого-то одного.

И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого.

Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина – когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Кто может претендовать на покупку первым?

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам.

Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может “уйти” к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее – ровно 30 дней.

Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

И вот тут-то мы и натыкаемся на первый “камень”. В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

Если дольщика невозможно найти

Порой всех дольщиков не так просто найти. Это вопрос решается путем наличия доказательств о том, что уведомление было отправлено по всем известным адресам.

Если сведения о проживания участника долевой собственности полностью отсутствуют, необходимо это официально подтвердить справкой из администрации, адресного бюро или прибегнуть к иным способам подтверждения невозможности связаться с тем или иным дольщиком.

Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует.

На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности.

Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

Еще одной “больной точкой” темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками.

Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества.

Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное – покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель – проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях.

Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно.

Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.

В чем же риск?

Подытоживая размышления на тему покупки доли в квартире, еще раз зададимся вопросом – в чем риск и как избежать негативных последствий?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам.

Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю.

Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

На что нужно обратить внимание при покупке?

  • Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
  • Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с  другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
  • О правилах совместного “общежития” можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
  • Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

Источник: https://law03.ru/housing/article/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

Покупка доли в квартире подводные камни

318 просмотров

При покупке жилья, особенно когда дело касается долей в квартирах, необходимо учитывать множество тонкостей оформления сделки. Рынок недвижимости сегодня, как и много лет назад, очень привлекателен для всякого рода мошенников. Как не пострадать от действий недобросовестных дельцов и без проволочек переоформить право собственности на приобретенную долю жилья? Давайте разбираться.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

При покупке жилья двумя и более лицами оно в большинстве случаев оформляется в долевую собственность (исключение приобретение недвижимости супругами, в этом случае жилье по умолчанию оформляется в совместную собственность). Но в статье «Покупка квартиры в долевую собственность супругами» мы рассказывали, как оформить приобретенное жилье сразу в долях.

После регистрации права собственности и получения на руки выписки из ЕГРН, покупатели становятся законными владельцами каждый своей доли. А значит могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению, не нарушая при этом норм действующего законодательства и интересов остальных владельцев.

Пропорции долей собственники могут определить самостоятельно, например, основываясь на то, сколько каждый из них вложил в общую покупку. При этом каждый из собственников наделяется не только правами, но и определенными обязанностями.

Об этом вы можете узнать, прочитав статью на нашем сайте «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру»

На рынке жилья отдельно взятые доли, особенно, не выделенные в натуре, встречаются крайне редко. Спрос на такие жилые объекты практически отсутствует. Смысл в приобретении доли может возникнуть если:

  • вам необходимо получить постоянную прописку в регионе;
  • вы хотите в перспективе полностью завладеть квартирой, выкупив все ее части.

В обоих этих случаях выгоднее всего покупать именно доли, а не все жилье полностью. Так как реальная стоимость такого объекта в несколько раз ниже, кадастровой.

Пример. Братья Иван и Максим Смирновы переехали в областной центр на ПМЖ и решили приобрести себе совместное жилье. Просматривая актуальные предложения, братья наткнулись на объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире.

Причем если целиком подобные квартиры в этом же районе стоили в среднем по 7 миллионов рублей, то за половину в объявлении просили всего 1,5 миллиона. Посчитав свою экономическую выгоду, парни решили повременить с покупкой отдельного жилья.

Спустя полгода после заключения сделки купли-продажи, они узнали, что их соседу пришло выгодное предложение по работе и он вынужден переехать в другую страну. Оставшуюся половину квартиры, они купили еще за 3 миллиона. В результате жилье им обошлось вышло в 4,5 миллиона рублей вместо 7.

Нормативная база

В ГК РФ определены права владельцев квартир, находящихся в общей долевой собственности, кроме того в данном нормативном акте содержится информация о порядке заключения сделки купли-продажи долей.

Так в статье 551 ГК РФ говорится, что все сделки связанные с продажей недвижимости подлежат государственной регистрации. Данное условие обязательное. В 16 главе ГК содержатся положения защищающие интересы всех долевых собственников.

Порядок пользования объектом жилой недвижимости регламентирован 246 и 247 статьями ГК РФ.  Согласно которым владеть, пользоваться, распоряжаться общим долевым имуществом вы можете только при условии, что своими действиями не нарушаете права и интересы остальных дольщиков.

Согласно ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…», все сделки с по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, вне зависимости от того совладелец или постороннее лицо является покупателем.

Подводные камни и риски при покупке долей

Покупка жилья, пусть и в долевую собственность – очень важный жизненный этап.

Ведь большинству людей, чтобы заработать на квартиру приходится трудиться на производстве не один десяток лет или полжизни расплачиваться за ипотеку.

К слову, подобные кредиты выдаются под залог приобретаемой или иной недвижимости. Поэтому очень важно, перед заключением сделки купли-продажи тщательно приобретаемый объект недвижимости:

  • проверить предоставленные продавцом документы на подлинность;
  • узнать кто и по какой причине выписался из квартиры;
  • попросить от всех существующих владельцев предоставления справок, повреждающих их дееспособность.

Так вы сведете к минимуму вероятные риски и сможете на ранних этапах сделки вычислить мошенников.

Перед приобретением доли всегда будьте на чеку, ведь подобные финансовые операции очень часто сопровождаются подводными камнями, например:

  1. Соседи могут оказаться очень конфликтными или ведущими разгульный образ жизни, жить с ними в одной квартире будет тяжело, а продать или обменять долю в настоящее время быстро точно не получится.
  2. Если хотя бы один из собственников на момент заключения договора купли-продажи еще не достиг совершеннолетнего возраста, сделка может быть признана незаконной по инициативе органов опеки и попечительства.

Стороны сделки

Сторонами могут являться как физические, так и юридические лица. Хотя в большинстве случаев договора купли-продажи долей заключаются именно между гражданами. Коммерческие структуры могут являться продавцами таких объектов, если ранее жилье было изъято за долги и подлежит реализации.

Обратите внимание, что согласно 250 статье ГК РФ, преимущественным правом приобретения реализуемой части объекта, находящегося в общей долевой собственности, обладают владельцы остальных долей.

И только когда все собственники жилья в письменной форме откажутся от доли, она может быть продана человеку «со стороны».

Соответственно, если продавец решил не учитывать интересы остальных совладельцев квартиры, любой из ваших новых соседей сможет в судебном порядке признать недействительность сделки и выселить вас на улицу. О преимущественном праве покупки доли в квартире мы уже рассказывали.

Чтобы избежать подобных проблем заблаговременно попросите продавца предоставить вам письменные отказы всех совладельцев жилья (полный список собственников можно узнать в выписке из ЕГРН). Не лишним будет лично переговорить с каждым из этих людей и убедиться в том, что на реализуемую долю они не претендуют.

Порядок покупки доли в квартире

Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:

Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли.В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом.
Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации.Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать.
Регистрация перехода прав от продавца к покупателю.Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы».

После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.

Документы

Помимо заявлений стороны должны предоставить регистраторам:

  • договор купли-продажи;
  • письменные отказы остальных владельцев от покупки доли;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • паспорта;
  • разрешение органов опеки (если один из участников несовершеннолетний);
  • свидетельство о браке (если есть);
  • письменное согласие второго супруга на продажу доли (если жилье является совместно нажитым имуществом);
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Расходы и сроки

В число обязательных расходов входят:

  • оплату услуг нотариуса – от 2000 рублей;
  • государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН – 2000 рублей.

Дополнительно могут потребоваться средства на оплату услуг юристов или риелторов оказывающих сопровождение сделки.

После того, как подходящий вариант найден и все предварительные вопросы с продавцом урегулированы, остается только подписать договор, заверить бумаги у нотариуса и сдать их регистраторам. Спустя 14 дней оформление будет завершено и вы станете полноправным собственником доли.

Налог

После успешной реализации части жилого помещения в обязанности продавца входит уплата в бюджет государства налога в размере 13% с полученного дохода. Но данное правило актуально только если продавец владеет недвижимостью менее пяти лет, причем купил он ее дешевле, чем продал.

Возможные нюансы

Существует четыре главных вопроса, которые следует обязательно изучить до подписания договора и передачи денег, а именно:

  1. Порядок заключения сделки.
  2. Последствия приобретения доли, если другие собственники не дали на сделку согласия.
  3. Какие риски могут возникнуть, если один из собственников несовершеннолетний.
  4. Кого получится прописать в приобретенной жилплощади.

Если другие собственники против

На продажу доли получение согласия от владельцев соседних долей не требуется. Проблемы могут возникнуть только, когда продавец в установленном законе порядке не уведомил соседей о своем намерении.

Если же необходимый регламент был соблюден и ни один из владельцев не выразил желания на покупку доли, после заключения сделки купли-продажи, ни один суд не отменит ее только лишь на основании того, что продавец не заручился согласием на реализацию доли от всех собственников.

Один из владельцев несовершеннолетний

В этом случае продавец перед заключением сделки должен обязательно получить разрешение органа опеки и попечительства. Подобные справки выдаются только если после продажи доли жилищные условия ребенка либо останутся прежними, либо будут лучше. В противном случае опека не одобрит сделку.

Если перед оформлением бумаг согласие органов опеки и попечительства получено не было, но договор все же удалось заключить и зарегистрировать, сделка может быть отменена в судебном порядке. Подать заявление может сотрудник органов опеки или любое другое заинтересованное лицо.

Прописка в квартире, где есть доля

Обратите внимание, что, став владельцем части жилья без согласия соседей, вы сможете зарегистрироваться по новому адресу сами и дополнительно прописать несовершеннолетнего ребенка и супругу.

Во всех остальных случаях, регистрация в квартире новых жильцов осуществляется только с согласия всех ее владельцев.

Поэтому, если вы планируете прописать вместе с собой брата или родителей, лучше сразу при оформлении сделки регистрируйте ее на нескольких собственников, чтобы потом не возникло проблем и разногласий с соседями.

Если вы сомневаетесь, приобретать ли долю в жилом помещении, как это сделать и стоит ли вообще, то специалисты нашего сайта готовы круглосуточно вам помочь. Если вы свяжитесь с нами любым удобным способом, то получите бесплатную высококвалифицированную консультацию. Именно она поможет вам разобраться в вашей конкретной ситуации и сэкономит время и средства.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/podvodnye-kamni-i-riski-pri-pokupke-dolej-v-kvartire/

Подводные камни при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире подводные камни

Приобретение доли в квартире может потребоваться по различным причинам – одни совершают покупку с целью проживания, вторые – получить прописку, третьи – инвестировать денежные средства.

Но, в независимости от цели приобретения, любой покупатель хочет, чтобы сделка прошла максимально безопасно – и для этого необходимо учесть все нюансы и возможные подводные камни.

Так что необходимо знать будущему покупателю?

При приобретении доли необходимо учесть следующие существенные моменты:

  1. Преимущество права покупки

Согласно ГК РФ, правом приобретения доли в квартире, в первую очередь, обладают другие собственники – в противном случае, сделку возможно будет оспорить.

Именно поэтому, перед тем, как заключать сделку, необходимо убедиться, что продавец надлежащим образом уведомил сособственников квартиры о возможности приобретения его доли.

Уведомление должно быть направлено собственникам других долей в письменном виде и содержать следующую информацию:

  • Ф. И. О. отправителя уведомления и его адрес регистрации.
  • Ф. И. О. лица, которому адресуется уведомление, его адрес и телефон.
  • Сведения о недвижимости, долю в которой планируется продать.
  • Стоимость, по которой отправитель предлагает приобрести долю.
  • Просьба о направлении письменного согласия либо отказа в приобретении.
  • Срок, в течение которого отправитель просит предоставить ответ.
  • Дата направления и подпись отправителя.

Уведомление может быть передано лично (под подпись получателя) или заказным письмом, но лучше это сделать через нотариуса – так будет проще доказать правильность данного юридического действия.

Юридический портал bukva-zakona.

com обращает ваше внимание на то, что если в течение месяца собственники других долей не отреагировали на уведомление или отказались – только после этого времени гражданин вправе продавать свою долю и цена должна быть не меньше, чем та, которую он указал в уведомлении.

Но лучше, чтобы отказы от всех сособственников имелись у продавца на руках т.к. в противном случае, соседи будут вправе обратиться в суд в течение 3-х месяцев и оспорить заключенный договор (решение, при обращении по данному факту, как правило, выносится в пользу истца).

Случается так, что собственник продает свою долю в связи с неблагополучными соседями, которые намеренно выживают других жильцов.

Причин тому может быть множество — вместе с тем проживание с такими гражданами становится невозможным. Для того, чтобы избежать таких соседей, необходимо пообщаться с другими жильцами в подъезде.

Кроме того, не лишним будет обратиться к участковому в опорный пункт полиции.

  1. Личность собственника

Как при приобретении как доли, так и всей квартиры полностью, необходимо убедиться, что собственник является совершеннолетним и полностью дееспособным т.к. если продавец несовершеннолетний, процедура продажи будет на порядок сложнее и потребует согласия органов опеки, а также родителей (либо иных законных представителей).

При приобретении доли в квартире, покупатель должен знать, что он вправе получить несколько метров от общей площади, к которой относится – коридор, ванная комната, санузел, кухня и т.д. Точный размер площади квартиры возможно уточнить из документов на данное недвижимое имущество – это также необходимо сделать до покупки.

  1. Оформление договора купли-продажи

Нередко продавец предлагает оформить сделку в виде подарка (дарственной), мотивируя это выгодой. На это соглашаться ни в коем случае нельзя т.к. в последствии у покупателя может возникнуть проблема доказательства факта передачи денег и он рискует остаться как без приобретенной недвижимости, так и без финансов.

Документы

Помимо вышеперечисленных нюансов, покупателю необходимо обратить внимание на наличие у продавца полного пакета необходимых документов, в числе которых должны быть:

  • документ, подтверждающий наличие права продавца на долю в квартире (таким документом может быть – договор дарения, купли-продажи и т.д.);
  • паспорт (не лишним будет проверить через сайт УФМС, где, введя данные можно узнать – числится документ среди действительных или нет);
  • справка о всех гражданах, которые прописаны в квартире;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие супруга продавца (в случае, если лицо, осуществляющее продажу, состоит в брачных отношениях);
  • технический паспорт;
  • выписка ЕГРН на приобретаемую недвижимость;
  • справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
  • справка из лечебного учреждения о том, что продавец является полностью дееспособным и не поставлен на учет.

Оформление покупки доли в квартире

Равно как и приобретении другого недвижимого имущества, между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи, который стороны могут составить самостоятельно либо, воспользовавшись помощью специалистов в этой области.

Сопровождение сделки

В случае, если покупатель не уверен в своих знаниях и хочет дополнительно подстраховаться, он может заключить договор с юристом либо риелтором, которые сопроводят сделку – проверят необходимые документы и помогут в составлении и/или получении недостающих.

Этот способ потребует дополнительных финансовых затрат, но поможет снизить к минимуму риск возникновения проблем в дальнейшем. Важно учесть, что не рекомендуется пользоваться услугами лиц, которых предлагает покупатель т.к. они могут иметь личную заинтересованность и об объективности в этом случае не может быть и речи.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/podvodnye-kamni-pri-pokupke-doli-v-kvartire

Как купить или продать долю в квартире?

Покупка доли в квартире подводные камни

В последние годы одной из наиболее популярных сделок по недвижимости стала покупка доли в квартире. Она позволяет человеку стать собственником жилья с минимальными финансовыми затратами. Чтобы провести такую сделку, важно знать, что такое доля в квартире, как оформляется покупка такой недвижимости, и какие риски с ней связаны в 2019 году.

Какие риски связаны с покупкой доли в квартире?

Сделки с долями недвижимости имеют свои подводные камни и могут быть оспорены в таких случаях:

  • если при продаже жилья было проигнорировано преимущественное право покупки других дольщиков;
  • если выбранная жилплощадь зарегистрирована на несовершеннолетнего ребенка;
  • если ввиду объективных причин выделить долю нового собственника в квартире невозможно.

В таких ситуациях сделку купли-продажи в судебной практике признают недействительной. Имущество при этом возвращают в собственность бывшего владельца. Чтобы этого не произошло, покупателю нужно внимательно изучить все документы на долю в квартире и обратиться за помощью в оформлении сделки к нотариусу.

Какие документы нужны для покупки доли в квартире?

Для оформления сделки купли-продажи на долю в квартире необходимы следующие документы:

  • паспорта покупателя, продавца и других дольщиков, распоряжающихся недвижимостью;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • выписка из ЕГРП;
  • справки из БТИ;
  • тех. план и кадастровый паспорт квартиры;
  • документ о выделении долей в квартире;
  • свидетельство о приватизации недвижимости;
  • письменные отказы других дольщиков от покупки жилья;
  • соглашение об авансе или же договор о задатке. Образцы можно скачать здесь и здесь;

Если недвижимость продает человек, состоящий в браке, он должен будет также приложить к документам свидетельство о браке, письменное согласие жены на сделку, которое можно скачать здесь. Если в квартире проживают дети, продавец также должен будет представить их свидетельства о рождении разрешение органов опеки на проведение сделки.

Представленный пакет документов используется как при покупке доли в недвижимости у постороннего человека, так и при сделках с родственниками. Если квартира покупается на материнский капитал, нужен будет сертификат на него и разрешение Пенсионного фонда на проведение сделки с использованием материнского капитала. Образцы всех документов можно получить у нотариуса.

Как купить долю в квартире?

Как оформить покупку доли в квартире? Эту процедуру проводят так:

  • сначала продавец уведомляет других дольщиков о намерении продать недвижимость. Он должен разослать им письменное предложение о покупке доли в квартире, пока все они не дадут ему письменный отказ. Образец предложения о продаже недвижимости для лиц, имеющих первоочередное право покупки, можно получить у нотариуса или скачать. Принять решение о покупке или отказе от нее дольщики должны за 30 дней. Только после такого отказа можно переходить к следующему этапу сделки;
  • далее проводят сбор документов на недвижимость;
  • после этого оформляют соглашение о задатке и договор купли-продажи доли квартиры. Образец договора купли-продажи находится здесь. Их заверяют нотариально;
  • на основании вышеуказанных документов покупатель перечисляет деньги за квартиру. Это может быть сделано через банковскую ячейку или безналичным платежом;
  • после этого покупатель и продавец должны обратиться в Росреестр с документами на жилье и зарегистрировать долю в квартире на нового собственника. Выплачивается пошлина за проведение сделки;
  • далее покупателю нужно дождаться документов о праве собственности от Росреестра. После их получения нужно будет договориться с другими дольщиками о порядке использования совместного пользования жилым помещением. Такое соглашение следует заверить нотариально, скачать его можно здесь.

Далее покупателем и продавцом подписывается акт передачи имущества, который можно скачать. После этого доля в квартире переходит в полное распоряжение нового владельца.

Выделение долей при сделках с материнским капиталом

Материнский капитал может быть использован как для оформления ипотеки на покупку целого жилья, так и для покупки выделенной доли в квартире. Такая сделка будет одобрена только в том случае, если продаваемая доля в квартире обособлена от остальной части помещения.

К примеру, Пенсионный фонд одобрит покупку комнаты в двухкомнатной квартире, поскольку такая комната является изолированным помещением. Зато приобретение части однокомнатной квартиры за материнский капитал он не сможет одобрить, так как выделить натуральную долю в ней фактически невозможно.

После покупки доли в квартире на материнский капитал собственники обязаны перевести ее из совместной собственности в долевую. Сделать это можно следующими способами:

  • составив соглашение о размере долей между членами семьи. Скачать можно здесь;
  • оформив дарственную на долю в квартире на ребенка. Скачать можно здесь;
  • разделив имущество, купленное за материнский капитал, в суде.

Приоритетным вариантом выделения доли в квартире, купленной на материнский капитал, является соглашение между супругами. Такой документ нужно зарегистрировать у нотариуса и передать в Росреестр с другими документами на квартиру. Государственный орган изготовит новые документы на право собственности квартиры и передаст их владельцам жилья.

Как делятся доли в квартире, купленной на материнский капитал в 2019 году? В большинстве случаев их разделяют пропорционально количеству членов семьи: по одной доле на каждого родителя и на каждого ребенка.

Какой минимальный размер долей в квартире, купленной на материнский капитал, должен приходиться на каждого ребенка? Законом не установлен минимальный и максимальный размеры доли.

Распределение долей в квартире, купленной на материнский капитал, проводится по усмотрению самих покупателей.

В зависимости от количества членов семьи, на человека может приходиться 1/4, 1/5, 1/9 квартиры.

Покупка недвижимости у родственников

Покупка доли в квартире у родственников может быть оформлена несколькими способами:

  • по договору дарения, образец которого можно скачать здесь. Если такая сделка заключается между близкими родственниками, ее можно оформить без оплаты пошлины;
  • по обычному договору купли-продажи. При его оформлении покупателем выплачивается госпошлина в 1000 рублей за регистрацию имущества;
  • по договору наследования. Скачать можно здесь.

Если прошлый владелец доли в квартире приобрел ее в ипотеку, покупатель может заключить с ним договор уступки прав требования, переоформить на себя кредит и получить право распоряжаться имуществом. Образец договора уступки прав требования можно скачать здесь.

Продажа доли несовершеннолетнего владельца

Продажа доли в квартире несовершеннолетнего собственника имеет свои особенности. Чтобы ее оформить, необходимо обратиться в органы опеки и согласовать c ними сделку.

Если они ее одобрят, необходимо будет выделить ребенку аналогичную по размеру долю в другом жилом помещении. Тогда опека не будет возражать против такой сделки.

В данном случае передать недвижимость новому собственнику можно будет не только по договору купли-продажи, но и по договору дарения.

Если же ребенок фактически не проживает в квартире, можно не выделять ему специальную долю. Достаточно открыть счет на его имя в Сбербанке и перечислить на него средства, вырученные при продаже жилья. Опека такую сделку также не будет оспаривать.

Оформление отказа от доли в квартире

Человек имеет право отказаться от доли в квартире, получив уведомление о праве собственности на нее. Сделать это он может такими способами:

  • взять образец отказа от преимущественного права покупки доли квартиры, составить аналогичный документ со своими данными и заверить его нотариально. Документ нужно сделать в двух копиях, одну из которых следует передать продавцу лично в руки или рекомендованным письмом;
  • подарить имущество родственнику. В этом случае нужно оформить дарственную на недвижимость;
  • подписать отказ от доли в недвижимости при покупке жилья супругом или супругой;
  • в случае если имущество досталось человеку в наследство – написать отказ от наследства. Его можно скачать здесь, а также надо заверить нотариально.

Также физическое лицо в праве оформить отказ от получения доли недвижимости при ее приватизации. Скачать образец можно здесь. В таком случае он формально не будет являться собственником жилья, но получит право пожизненно его использовать.

Источник: https://room46.ru/pokupka-doli-v-kvartire/

СоцЗащита
Добавить комментарий