Публичные слушания по изменению вида разрешенного использования

Изменение вида разрешенного использования земельного участка. Обзор практики от Верховного суда

Публичные слушания по изменению вида разрешенного использования

Верховный суд РФ выпустил Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с изменением видов разрешенного использования земельных участков.

В него вошли вопросы о том, в каких случаях собственники и арендаторы участков могут требовать изменения вида разрешенного использования, а в каких нет, а также каковы последствия несоблюдения процедуры изменения разрешенного использования и нарушения законодательных ограничений. Всего в обзоре представлено девять судебных позиций.

На прошлой неделе, 14 ноября 2018 г., Президиум Верховного суда РФ утвердил Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (далее — Обзор).

Он подготовлен в связи с тем, что на практике возникают сложности в разрешении таких споров, как, в частности, при установлении лиц, управомоченных на изменение вида разрешенного использования, при применении процедурных особенностей такого изменения, при определении последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования земельных участков с нарушением ограничений.

Изменение вида разрешенного использования арендатором

Если компания арендует земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, она не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Так, в одном деле суд рассматривал ситуацию, когда участок по результатам торгов был передан для строительства четырех-пятиэтажного многоквартирного дома. Впоследствии право собственности на незавершенный строительством дом перешло к другой компании.

Она заключила с городской администрацией новый договор аренды земельного участка для завершения строительства. При этом новый арендатор потребовал изменить разрешенное использование на «строительство многоквартирного дома пяти-девяти этажей» и внести изменения в договор аренды земельного участка. Городская администрация отказала.

Суды ее поддержали. Они указали, что, приняв на себя права и обязанности по договору, новый арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

По мнению судов, обращение нового арендатора с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу было направлено на обход процедуры торгов, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков.

Также не получится поменять вид разрешенного использования публичного земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Например, в суде рассматривалась такая ситуация: арендатор земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения (площадь не более 150 кв. м)» пытался поменять его на «индивидуальное жилищное строительство». Администрация города ему отказала.

Первая инстанция и апелляция признали этот отказ незаконным. Но ВС РФ отметил, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В данном случае арендатор получил участок с другим видом разрешенного использования, для которого не требовалось проводить аукцион, а затем решил в обход всех процедур поменять разрешенное использование.

Таким образом, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Вспомогательный вид разрешенного использования вместо основного

Верховный суд РФ указал, что вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, нельзя выбрать вместо основного при предоставлении земельного участка.

Вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Речь идет о такой ситуации: истец являлся собственником земельного участка из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «сады, огороды». Он попросил у администрации предоставить в собственность земельный участок, который примыкал к его участку, под открытую гостевую стоянку.

Этот соседний участок располагался в зоне малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами. К числу основных видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в этой зоне, относились в том числе индивидуальные жилые дома, садоводство, огородничество, дачное строительство.

Открытая гостевая стоянка являлась вспомогательным видом использования земельных участков в данной зоне. Собственник получил отказ в его требовании предоставить примыкающий земельный участок.

Первая инстанция и апелляция поддержали собственника, признав незаконным решение органа исполнительной власти субъекта РФ в области имущественных отношений об отказе в предоставлении в собственность земельного участка под открытую гостевую стоянку. Но суд кассационной инстанции принял по делу новое решение.

Он отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку истец не представил доказательства использования участка в соответствии с основным разрешенным видом использования.

Разрешенное использование должно соответствовать предельным размерам участка

В Обзор включена позиция о том, что вид разрешенного использования земельного участка невозможно изменить, если градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Так, собственник земельного участка категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» обратился в орган муниципального образования с заявлением о принятии решения об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка.

Он просил изменить «индивидуальное жилищное строительство» на условно разрешенный вид «магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв. м», предусмотренный градостроительным регламентом территориальной зоны малоэтажной жилой застройки, к которой правилами землепользования и застройки сельского поселения отнесен спорный земельный участок.

При этом он просил принять во внимание, что на основании постановления главы муниципального образования были проведены публичные слушания, по результатам которых комиссия по проведению публичных слушаний дала заключение о возможном изменении вида разрешенного использования земельного участка. Но орган местного самоуправления отказал.

Собственник подал в суд заявление о признании незаконными действий органа местного самоуправления.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования. Он установил, что площадь земельного участка, принадлежащего истцу, составляла 625 кв. м.

В то же время градостроительным регламентом территориальной зоны малоэтажной жилой застройки было предусмотрено, что для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.

м, минимальный размер земельного участка должен быть 1000 кв. м. Апелляция оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования в целях осуществления строительства, реконструкции либо иного использования земельного участка возможно в том случае, если планируемая деятельность не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства.

Установление видов разрешенного использования в градостроительном регламенте

Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

Так, в правила землепользования и застройки части территории одного муниципального образования были внесены изменения.

Для территориальной зоны «ведение огородничества», соответствующей функциональной зоне генерального плана муниципального образования «ведение огородничества», был установлен градостроительный регламент, включающий вид разрешенного использования «ведение садоводства».

Правообладатели земельных участков в этой территориальной зоне подали коллективный иск об оспаривании такого решения.

Они ссылались на то, что это нарушает права и законные интересы собственников земельных участков, препятствует их надлежащему использованию, устанавливает ограничения по эффективности эксплуатации участков (строительство и реконструкция жилых домов) и снижает их стоимость. Кроме того, установление вида разрешенного использования «ведение садоводства» в функциональной и территориальной зонах «ведение огородничества» противоречит положениям классификатора видов разрешенного использования земельных участков, а также требованиям ст. 35 и 36 ГрК РФ.

Первая инстанция удовлетворила иск. Апелляция отменила это решение.

Она решила, что виды разрешенного использования «ведение садоводства» и «ведение огородничества», установленные в территориальной зоне «ведение огородничества», являются сочетаемыми и предусматривают использование земельных участков в сельскохозяйственных целях, связанных с выращиванием сельскохозяйственных культур, размещением хозяйственных строений, сооружений или садовых домов. Градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны «ведение огородничества» с основным видом разрешенного использования «ведение садоводства» с возможностью размещения объектов капитального строительства, не противоречит нормам федерального законодательства и не лишает административных истцов права на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе на возведение объектов капитального строительства (садовых домов). Включив это дело в Обзор, ВС РФ поддержал позицию апелляции.

Принять к сведению

Другие позиции Верховного суда из Обзора судебной практики

  • При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
  • Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
  • Если при предоставлении земельного участка вид разрешенного использования не был определен, то администрация муниципального образования не вправе отказать в установлении вида разрешенного использования земельного участка.
  • Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/385509/

Публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка

Публичные слушания по изменению вида разрешенного использования

В настоящей статье рассматривается процедура публичных слушаний, как одна из важнейших форм непосредственной демократии; отмечаются ее недостатки, предлагаются изменения связанные с данной процедурой, которые могут существенно повлиять на реализацию конституционно-правовых гарантий прав граждан.

Ключевые слова: земельный участок, разрешенный вид использования, условно разрешенный вид использования, публичные слушания, порядок проведения публичных слушаний.

Вид разрешенного использования земельного участка, как правовая конструкция появилась сравнительно недавно. В Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г., равно как и в законодательстве имевшемся ранее, использовалась лишь правовая конструкция «целевое назначение земельного участка». [1]

По мнению законодателя того периода, этого было достаточно для надлежащего регулирования земельных отношений. Однако, изменение общественно-экономической составляющей государства, произошедшее в начала девяностых годов прошлого века, дали юридическую возможность рассматривать землю как объект гражданского оборота.

Соответственно, это привело к усложнению правового регулирования земельных отношений. Возникла необходимость в конкретизации целевого назначения земельного участка устанавливаемого для целой категории земель, для отдельных субкатегорий земель и земельных участков.

[2] Это и было сделано посредством нормативного закрепления правовой конструкции «разрешенное использование земельного участка».

Вид разрешенного использования земельного участка как правовая конструкция закреплена, главным образом в п. 2 ст. 7 Земельного Кодекса РФ. [3] В соответствии с данной статьей правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

Данная норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст.

1 ЗК РФ о делении земель по целевому назначению, «согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства».

Кроме того в соответствии со ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ [4] разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1)     основные виды разрешенного использования;

2)     условно разрешенные виды использования;

3)     вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Указанным нормативным правовым актом устанавливается, что порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков определяется правилами землепользования и застройки, принимаемыми на местном уровне.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, а так же проекты правил землепользования и застройки в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 28 Федерального Закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации вобязательном порядке должны проходить процедуру публичных слушаний [5]

Обязательность такой процедуры, чрезвычайно важна в связи с тем, что публичные слушания являются одной из форм непосредственной демократии, значение данного института крайне важно для развития муниципальных образований.

Публичные слушания необходимы для того, чтобы выявить весь спектр мнений по обсуждаемому вопросу, учесть точку зрения общественности при принятии решений, выявить возможные конфликтные ситуации и попытаться предотвратить их.

Вместе с тем, конституционно-правовой смысл современного института публичных слушаний применительно к регулированию муниципальных правоотношений выявлен в Определении Конституционного Суда от 8 декабря 2011 г.

N 1808-О-О [6], указавшего, что публичные слушания относятся к мерам, призванным обеспечивать реализацию гарантий права гражданина на местное самоуправление. Относительно публичных слушаний в градостроительной деятельности Конституционным Судом в Определении от 15 июля 2010 г.

N 931-О-О [7] указано, что публичные слушания представляют публично-правовой институт, призванный обеспечить открытое, независимое и свободное обсуждение общественно значимых проблем (вопросов), имеющих существенное значение для граждан, проживающих на территории соответствующего публичного образования.

Публичные слушания, указывает Конституционный Суд, не являются формой осуществления власти населением.

Тем не менее, они предоставляют каждому, кого может затронуть предполагаемое решение, правомочие на принятие которого принадлежит компетентным органам и должностным лицам, возможность участвовать в его обсуждении. Конечная цель такого обсуждения — выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки правового акта.

Таким образом, не смотря на то что, по мнению ряда исследователей, институт публичных слушаний понимается форма непосредственной демократии, на практике, он является всего лишь, неким индикатором общественного мнения жителей конкретного муниципального образования, которое при принятии решения могут, как принять во внимание, так и не учесть, но при должном соблюдении порядка проведения публичных слушаний рассматриваемому вопросу, мнение граждан, в той или иной мере, не может быть не учтено.

На сегодняшний день нередки случаи, когда решение об изменение вида разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный, принимается с нарушением порядка проведения публичных слушаний, граждане чьи интересы могут быть напрямую затронуты, должным образом не извещаются, а в некоторых случаях порядок извещения имеет формальный характер, сообщение о публичных слушаниях публикуются далеко не на первых полосах газет, мелким шрифтом, таким образом что бы заинтересованные в рассматриваемом вопросе граждане, попросту не заметили его. В подобных случаях публичные слушания «проводятся» в кабинетах администраций муниципальных образований, без участия общественности но с участием муниципальных служащих и лиц, заинтересованных в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Подобная практика применения норм положений о публичных слушаниях иллюстрирует ряд недостатков существующих в механизме проведения публичных слушаний. В частности анализ положения о порядке организации и проведения публичных слушаний в муниципальном образовании город Краснодар показывает следующее.

В п. 2.

3 указывается, что извещение о проведении публичных слушаний по вопросу о включении земельного участка в границу населенного пункта либо об исключении земельного участка из границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном Интернет-портале администрации муниципального образования город Краснодар и городской Думы Краснодара. [8]

Полагаем что, подобный порядок извещения граждан, возможно, совершенствовать, а именно извещать более широкий круг лиц, чьи интересы принятием, внесением изменений в нормативно правовые акты могут быть затронуты. В частности предлагаем извещать посредством почтовой связи:

                     лиц, заинтересованным в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства;

                     правообладателей земельных участков, имеющих общую границу с земельными участками, на которые запрошено предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства, а также правообладателям (собственникам) объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках;

                     лица, заинтересованным в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

                     правообладателей земельных участков, имеющих общую границу с земельными участками, на которых расположены объекты строительства, реконструкции объектов капитального строительства, требующие предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также правообладателям (собственникам) объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках;

                     лицам, заинтересованным в установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка;

                     правообладателям земельных участков, имеющих общую границу с земельными участками, на которые запрошено установление или изменение вида разрешенного использования земельного участка, а также правообладателям (собственникам) объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках.

Кроме того, полагаем возможным обязательное участие в публичных слушаниях депутатов, как местных представительных органов власти, так и представительных органов власти субъекта, а также представителей территориального общественного самоуправления, информация о назначении публичных слушаний со ссылкой на официальные источники её опубликования может, направляться так же, депутатам местного представительного органа власти и в органы территориального общественного самоуправления. Полагаем что, привлечение к публичным слушаниям вышеуказанных лиц позволит сделать, данную процедуру более прозрачной, позволит максимально широко изучить мнение граждан по выносимому на слушания вопросу, а так же не позволит муниципальным чиновникам превращать подобную процедуру в формальность, существующую исключительно на бумаге. Ведь не смотря на то, что результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер, при определенном общественно-политическом резонансе, итоговое принятие обсуждаемого нормативно-правового акта весьма затруднительно без учета участников слушаний.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/101/22917/

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Публичные слушания по изменению вида разрешенного использования

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с изменением вида разрешенного использования участка.

Мы осуществляем комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с изменением РВИ участков, включая выбор оптимального вида разрешенного использования для осуществления конкретного проекта, обращение в уполномоченный орган с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка, взаимодействие с государственными органами по любым возникающим вопросам.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие услуги, связанные с изменением ВРИ земельного участка:

  • правовая экспертиза наличия оснований и правовых последствий изменения вида разрешенного использования земельного участка;
  • полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;
  • оспаривание действий (бездействия) публичных органов, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка; 
  • полное правовое сопровождение приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором;
  • внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы;
  • установление и исключение из правил землепользования и застройки зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.

Изменение вида разрешенного использования

Порядок и возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка зависят от двух факторов: наличия утвержденных правил землепользования и застройки, а также вида прав на земельные участки.

В муниципальных образованиях, где правила землепользования и застройки утверждены, правообладатель земельного участка вправе сам обратиться в регистрирующий орган и выбрать один из основных видов разрешенного использования, которые установлены участку его градостроительным регламентом.

Кроме того, одновременно с основным либо в дополнение к существующему основному виду разрешенного использования правообладатель вправе также установить участку вспомогательный вид или виды разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом земельного участка.

При этом следует учитывать, что изменение вида разрешенного использования в Москве и Московской области осуществляется с взиманием платы. Кроме того, после установления нового ВРИ кадастровая стоимость участка может существенно вырасти, что приведет к увеличению арендной платы или земельных платежей.

Что же делать, если желаемый вид разрешенного использования не предусмотрен для земельного участка правилами землепользования и застройки?

В этом случае комплекс мер, которые должны быть предприняты для получения желаемого вида разрешенного использования, разрабатывается специалистом в индивидуальном порядке.

В случае, если желаемый вид использования предусмотрен ПЗЗ в качестве условно разрешенного, правообладателю участка необходимо получить разрешение на условно разрешенный вид использования.

Если перспективный вид использования не предусмотрен и среди условно разрешенных, существует необходимость в изменении правил землепользования и застройки либо оспаривании принятых ПЗЗ.

В свою очередь для оценки возможности изменения ПЗЗ необходим градостроительный аудит – оценка возможности обосновать внесение в ПЗЗ тех или иных параметров.

Для этого определить какие изменения соответствуют актуальной градостроительной политике в населённом пункте, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта в связи с чем будут отклонены.

С этой целью мы производим осмотр участка и прилежащей территории, изучение всей имеющейся градостроительной документации.

Перспективы пересмотра градостроительного регламента участка оцениваются исходя из его местоположения, окружения (застройки, фактического и планируемого использования смежных территорий их градостроительного регламента), транспортного развития, обеспеченности инфраструктурой различных видов, вхождения в зоны с особыми условиями использования, иных фактических обстоятельств. Также учитываются стратегические планов развития населённого пункта в целом, отраженные в генплане и иной документации.

В отсутствие утвержденных правил землепользования и застройки изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно на основании результатов публичных слушаний, организуемых уполномоченным органом власти местного самоуправления.

В процессе проведения публичных слушаний для представления интересов правообладателя земельного участка, в отношении которого осуществляется изменение РВИ, также может потребоваться помощь квалифицированного юриста.

Изменение вида использования

Кроме того, в случае изменения вида разрешенного использования в процессе принятия проекта планировки, изменить ВРИ можно без проведения публичных слушаний.

Ряд особенностей изменения вида разрешенного использования земельного участка установлены для Москвы и для Московской области. В том числе в ряде случае устанавливается плата за изменение разрешённого использования, составляющая значительный процент от разницы между старой и новой кадастровой стоимостью участка.

Правовой центр ДВА М рад предложить свою помощь в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Наши сотрудники помогут определить вид разрешенного использования, оптимально удовлетворяющий задачам заказчика с учетом необходимости снижения земельно-правовых платежей, а также сформируют правовую позицию для представления интересов в государственных органах.

Юристы Правового центра обладают обширным опытом сопровождения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка. Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Изменение вида разрешенного использования, назначение вид разрешенного использования, вид разрешенного использования сельскохозяйственное назначение, разрешенный вид земельных участков, виды разрешенного использования 2019

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/vidy-razreshennogo-ispolzovaniya/izmenenie

СоцЗащита
Добавить комментарий