Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39

Договор аренды нежилого помещения не выделен в гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды; специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) отсутствуют, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений, с учетом сложившейся судебной практики, применяются общие положения об аренде, а также положения об аренде зданий и сооружений. Договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом ГК РФ установлена свобода договора. Это означает, в частности, что в договор стороны могут включать те условия (те формулировки условий), которые они захотят. Вместе с тем, следует помнить, что согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 432 ГК РФ, если хотя бы одно из существенных условий договора не согласовано, договор считается незаключенным.Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Исходя из положений указанной статьи, можно дать следующее определение договора аренды нежилого помещения: по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение, входящее в состав здания или сооружения, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как правило, объект аренды идентифицируется сторонами следующим образом: адрес (местоположение) объекта аренды, этаж; наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения), площадь, функциональное назначение (торговое, складское, административное и т.п.).

Как показывает практика, сложности возникают при определении объекта аренды в случаях, когда в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть, поэтому необходимо рассмотреть особенности государственной регистрации договоров аренды части нежилых помещений в свете Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“ (далее – Постановление).До принятия Постановления при аренде части помещения, если в делах правоустанавливающих документов отсутствовали кадастровые или технические паспорта, в соответствии с которыми возможно было определить предмет договора аренды, государственными регистраторами принимались решения об отказе в государственной регистрации. При этом регистраторы исходили из следующего:

Согласно п. 3 ст.

26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (далее – Закон о регистрации), если в аренду передаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, необходимо приложить кадастровый паспорт соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется уполномоченными органами (организациями) в процессе кадастрового (в переходный период применения Закона о кадастре – также государственного технического) учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки). При проведении учета зданий, помещений в них, сооружений описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т.п.).

В связи с чем, самостоятельное согласование сторонами границ и площади подлежащей передаче арендатору в качестве объекта аренды части помещения рассматривалось государственными регистраторами ненадлежащей индивидуализацией недвижимого имущества.

Со ссылкой на п. 2, п.3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Закона о регистрации Пленум указал, что представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на нежилое помещение ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Источник: frskuban.ru

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр. Наш e-mail: 6494149@bk.ru Наши телефоны: 1. 8 985 763-90-66 2. 8 495 776-13-39 3. 8 985 776 13 39 Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Договор аренды, Договор аренды помещения, Объект аренды, Объект договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды, существенные условия договора, Предмет договора аренды

Источник: http://6494149.ru/publ/2464/

Существенные условия договора аренды нежилого помещения в 2019 – что это такое, судебная практика, права арендатора, коммунальные платежи

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — специальный документ, который отражает в себе обширный перечень разделов, отражающих права и обязанности арендатора, арендодателя. Имеется большое количество тонкостей и особенностей, связанных с составлением такового документа.

Что это такое

Стоимость некоммерческой недвижимости, как правило, несколько ниже стоимости жилой. Но при этом приобрести в личную собственность имущество нежилого характера достаточно сложно. Именно поэтому для нужд бизнеса и различных иных обычно помещения такого характера попросту берутся в аренду.

В таком случае в обязательном порядке составляется специальный договор — соглашение об аренды недвижимости. Он представляет собой специальный документ, имеющий определенную юридическую силу.

Отдельно стоит отметить, что договора подобного рода в обязательном порядке регулируются специальными нормативными документами — гл.№34 Гражданского кодекса РФ.

При этом также существуют специальные правила, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.

В первую очередь это касается отдельных видов недвижимости. Сам процесс аренды подразумевает, что арендатор получает во временное пользование некоторое имущество.

В свою очередь арендодатель получает за это некоторую сумму денег. Следует помнить, что договор рассматриваемого типа обязательно должен быть составлен с учетом определенных правил.

Причем нарушение нормативов может стать основанием для расторжения такового соглашения — как в судебном, так и досудебном порядке.

Существуют различные виды подобного типа договора:

  • консенсуальный;
  • взаимный;
  • возмездный.

Также существует множество различных видов договоров в зависимости от его характера:

  • проката;
  • аренда транспортных средств;
  • сооружений;
  • предприятий.

Причем все таковые имеют свои особенности. Нередко сложности с составлением договора возникают именно из-за банального непонимания самими партнерами базовых принципов построения подобного типа документов.

Предмет договора такового типа — именно само нежилое помещение со всеми его коммуникациями и каким-либо иным имуществом (если такое предусматривается договоренностями).

Данный вопрос лучше всего проработать предварительно. Так как нередко осуществляется сдача недвижимости в аренду с оборудованием, какими-либо приспособлениями.

Одной из важных особенностей составления такового договора является необходимость составления описи имущества. Также стоит приложить к договору акт приема-передачи недвижимости.

Это позволит избежать в последствии сложностей при расторжении договора, всевозможных судебных разбирательств.

Отдельно стоит отметить, что судебные разбирательства по поводу договора аренды — одни из самых проблемных. Именно поэтому при отсутствии должного опыта стоит избегать подобного рода разбирательств.

Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения рассматривается на этой странице.

Отдельно стоит отметить, что договор аренды коммерческой недвижимости на срок более 1 года между физическим лицам или же если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо — обязательно должен составляться именно в письменной форме.

Причем нередко договор аренды в последствии подразумевает выкуп недвижимости подобного типа. В такой ситуации строго обязательно договор аренды должен быть составлен с учетом особенности соглашений о купле продаже.

Если опыт формирования подобного типа бумаг по какой-то причине отсутствует, то оптимальным решением является обращение к специалистам-юристам.

Отдельно стоит отметить срок договора — причем таковое условие не является обязательным для указания в соглашениях подобного типа.

Существует важная особенность — если по какой-то причине срок не указан, то любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения.

Важно лишь учесть, что намерение отказаться должно быть обозначено не менее, чем за 1 месяц до свершения соответствующей процедуры. Касается это только движимого имущества.

Если же в договоре фигурирует недвижимость — то для расторжения договора следует предупредить контрагента не менее чем за 3 месяца.

При этом обозначенные выше сроки могут быть изменены — в самом договоре или же каким-либо НПД. Данный момент определяется в п.2 ст.№610 Гражданского кодекса РФ.

Важно различать два разных срока, которые соответствующим образом отражаются в рассматриваемого типа договоре аренды:

  • срок действия самого соглашения об аренде;
  • срок, в течение которого имущество должно быть передано в аренду самому арендатору.

В каждом случае подобные лимиты времени определяются индивидуально. Стоит лишь отметить, что не передача имущества в срок предполагает возмещением убытков. В каждом случае данный момент определяется индивидуально. Стоит заранее проработать этот вопрос.

Если же имеет место несоответствие имущества условиям договора аренды, то арендодатель обязан будет соразмерно изменить плату за предоставление такового либо возместить расходы арендатора за свой счет.

Арендная плата

Основным условием данного типа договора является выплата арендной платы. Причем если стороны не определили порядок, в котором имеет место внесение таковой платы, то используется стандартный алгоритм для осуществления оплаты аренды — при сравнимых, аналогичных обстоятельствах.

Отдельно стоит отметить, что существует множество различных видов таковой платы:

  • платежи, которые осуществляются в твердой сумме, которые вносятся единовременно и периодически;
  • устанавливаются определенные долги от результатов ведения хозяйственной деятельности конкретного арендатора;
  • сам арендодатель предоставляет некоторые услуги;
  • возложение на лицо, выступающее в роли арендатора, затрат на переустройство и обновление, ремонт недвижимости.

Величина арендной платы может быть изменена. Но сделать это возможно будет только лишь 1 раз в течение всего года.

Выполнение данного правила строго обязательно, какие-либо исключения в таком случае попросту не допускаются. Само же имущество обязательно должно быть передано в соответствии с условиями договора, в надлежащем состоянии.

Отдельно стоит отметить, что в некоторых случаях оптимальным решением будет оформление специального графика свершения платежей. Причем таковой подписывается в обязательном порядке заранее.

Отдельно стоит отметить, что алгоритм формирования таковой документации обязательно должен осуществляться предварительно. Причем по возможности соглашение и сам график платежей стоит доверить составлять квалифицированному юристу.

Права арендатора

Сам договор аренды обязывает стороны соблюдать права и обязанности. Отдельно стоит отметить именно права арендатора.

Причем вопрос этот лучше всего максимально пристально рассмотреть в самом договоре. Только таким образом возможно будет не допустить возникновения различного рода сложностей и проблем.

Причем самому арендатору следует в обязательном порядке заранее ознакамливаться со всеми сложностями, особенностями процедуры.

В стандартны набор прав самого арендатора включено сегодня следующее:

  • возможность заключать договор аренды и перезаключать таковой при необходимости — по истечении установленного в нем же срока или же на ином законном основании;
  • осуществлять свершение с квартирами сделки, которые предусматриваются гражданским законодательством;
  • давать согласие на вселение по просьбе самого арендатора или же иных граждан, юридических лиц;
  • предлагать арендатору размер оплаты за жилое помещение на свое усмотрение (одностороннее изменение оплаты не допускается);
  • прекращать действие договора в судебном порядке;
  • требовать от арендатора соблюдения правил использования помещения, установленных для конкретного вида недвижимости;
  • использовать недвижимость в соответствии с правилами, обозначенными в законодательстве и само договоре аренды.

Причем возможно будет обозначить какие-либо дополнительные моменты непосредственно в договоре. Стороны вольны самостоятельно определять режим использования недвижимости, различного рода другие моменты.

Данный вопрос лучше всего проработать предварительно. Это позволит не допустить самых разных сложностей, затруднений. Обычно спорные ситуации возникают как раз из-за банального непониманиями сторонами условий соглашения.

Коммунальные платежи

Вопрос оплаты коммунальных платежей в каждом случае определяется отдельно, строго индивидуально. Возможно два варианта:

  • оплата таковых арендатором;
  • оплата арендодателем.

Причем этот момент следует обязательно осветить в соглашении о предоставлении недвижимости в аренду.

Отдельно стоит отметить, что арендатор может самостоятельно осуществлять оплату. Альтернативным вариантом является оплата коммунальных платежей арендодателем — когда данные со счетчиков вносятся в специальные платежные квитанции.

Расчет пени

Важно учесть, что при просрочке осуществления платежа арендодатель имеет право осуществить процесс начисления пени. Процедура таковая должна осуществляться обязательно в специальном режиме.

Существует большое количество тонкостей, особенностей, связанных с таковой процедурой. Стороны договора вольны самостоятельно устанавливать фактически любой размер пени.

При этом за отдельный вид нарушение вид пени должен быть индивидуальным. В противном случае суд может признать таковой вид штрафа несогласованным что приведет к банальной невозможности его взыскания.

Изменение существенных условий договора аренды нежилого помещения

Уже в процессе действия договора аренды возможно изменение условий действия соответствующего соглашения. Процесс таковой имеет свои тонкости, особенности.

Важно учесть, что изменять существенные условий (срок аренды, величина арендной платы) возможно будет только лишь в случае, если имеет место договоренность между сторонами соглашения. В противном случае осуществить таковую процедуру будет невозможно.

Судебная практика

Сегодня судебная практика по поводу договоров аренды неоднозначная в силу определенной специфики. Со всеми особенностями необходимо будет разобраться предварительно. Обычно имеет место судебное разбирательство по ст.№650 ГК РФ.

Типичным примером является решение по делу 33-7343/2017. Судом установлена необходимость взыскать с ООО «ПромПолимерСервис» в пользу Ломако Н. С. арендной платы за определенный промежуток времени. Решение было принято именно в пользу истца.

Сегодня процесс оформления недвижимости рассматриваемым способом в аренду имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Важно максимально ответственно отнестись к составлению соглашения. Это позволит не допустить всевозможных затруднительных ситуаций.

Образец заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения вы можете посмотреть по ссылке.

Про аренду квартиры с правом выкупа читайте здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sushhestvennye-uslovija-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Договор аренды нежилого объекта недвижимого имущества

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Аренда объекта недвижимого имущества, предназначенного для использования в коммерческих целях, является одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

Сдача в аренду нежилых объектов (помещений или зданий), например, под магазин или офис, предполагает не только поиск подходящего объекта недвижимости, но и последующее заключение договора с соблюдением ряда особенностей, в том числе и необходимости государственной регистрации такого договора.

Целью договора аренды является передача имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора (арендатор и арендодатель).

Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имеет возможности или не считает необходимым приобретать его в собственность.

Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли путем передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Как правильно составить договор аренды с юридической точки зрения? В каких случаях необходимо соблюсти процедуру государственной регистрации такого договора? Эти и другие вопросы будут предметно рассмотрены в данной статье.

1. Договор аренды: понятие, существенные условия и государственная регистрация

Правовое регулирование арендных отношений предусмотрено главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В ней, в том числе, сформулированы понятия и основные условия аренды, а также предусмотрены специальные нормы, регулирующие аренду здания и сооружения.

Согласно ГК РФ, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон договора аренды могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также государство через свои органы.

По общему правилу, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды здания и сооружения представляет собой одну из разновидностей договора аренды (ст. 650 ГК РФ).

Подробнее…

При этом действующим ГК РФ при перечислении объектов, которые могут быть переданы в аренду, нежилое помещение (при наличии отличительных качеств данного объекта) в качестве самостоятельного предмета аренды не указано (ст. 607 ГК РФ).

Однако, как показывает практика, аренда нежилых помещений – один из наиболее часто встречающихся в предпринимательской деятельности вид договоров аренды.

Поскольку данные правоотношения напрямую не урегулированы отдельными нормами главы 34 ГК РФ, то в данном случае применяются общие правила о договоре аренды по аналогии закона.

1.1. Заключение и существенные условия договора аренды

Договор аренды заключается в письменной форме, нотариального удостоверения не требует.

При заключении договора аренды объекта недвижимости следует иметь в виду, что правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником (ст. 608 ГК РФ).

Поэтому прежде чем заключить договор аренды, стоит проверить наличие зарегистрированных прав арендодателя на объект недвижимости и наличие сведений о нем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Рекомендации: чтобы удостовериться в том, что договор аренды заключает собственник, закажите в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Кроме того, в случае, если сторону арендодателя представляет уполномоченное лицо, проверьте наличие и актуальность нотариально удостоверенной доверенности.

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются:

  • предмет договора аренды;
  • размер и порядок уплаты арендной платы;
  • порядок передачи имущества и иные условия, определяемые по согласованию сторон;
  • срок аренды.

Предметом договора аренды в рассматриваемом нами случае является здание, сооружение, нежилое помещение, машино-место.

Рекомендации: для надлежащего согласования предмета договора аренды укажите в договоре максимальное количество сведений, позволяющих однозначно идентифицировать передаваемое арендатору недвижимое имущество: его вид (здание, сооружение, нежилое помещение либо часть здания или нежилого помещения); кадастровый номер; площадь; адрес.

Размер и порядок уплаты арендной платы отражаются в договоре аренды по согласованию сторон. Поскольку перечень вариантов оплаты, предусмотренных ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим, стороны имеют возможность согласовать в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм.

Подробнее…

Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо для каждой из его составных частей.

Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой (например, деньги и услуги, работы).

Условие о порядке передачи здания, сооружения, помещения определяет, в какой срок и каким образом предмет аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также каким способом должна быть подтверждена передача.

Срок аренды (ст. 610 ГК РФ), по общему правилу, определяется в договоре также по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

1.2. Государственная регистрация долгосрочного договора аренды

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, п. 2 ст.

651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения (или их частей) только в случае, если такой договор заключен на срок не менее 1-го года.

Судебная практика

В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Важно! Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Для государственной регистрации договора аренды необходимо подать заявление в Росреестр. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч.1 ст. 51 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ; далее – Закона о регистрации).

При этом лицо, обращающееся за совершением регистрационных действий, должно оплатить государственную пошлину в установленном налоговым законодательством размере (ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Особенностью государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения или их частей) является необходимость индивидуализации недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации. Такая индивидуализация осуществляется Росреестром в процессе кадастрового учета.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о кадастровом учете объекта или его арендуемой части, государственная регистрация аренды осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом объекта, части объекта (ст. 44 Закона о регистрации). Основанием для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, который также необходимо представить в Росреестр в данном случае.

! 05.12.2018 депутатами Государственной Думы РФ на рассмотрение внесен законопроект «О внесении изменений в статью 44 Закона о регистрации», согласно которому в часть 5 указанной статьи закона предлагается внести изменения, в соответствии с которыми государственный кадастровый учет передаваемой в аренду части можно будет осуществить без предоставления технического плана на такую часть при его наличии в реестровом деле правоустанавливающих документов.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/dogovor-arendy-nezhilogo-obekta-nedvizhimogo-imushchestva/

Договор аренды нежилого помещения: как составить правильно

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Юристы советуют предпринимателям быть осторожными: снять недвижимость можно “случайно” – при деловой переписке.

Аренда нежилого помещения (офис, склад, торговые площади) – серьезный шаг для каждого предпринимателя, значительно влияющий на развитие дальнейшего бизнеса мы узнали у юристов, на какие моменты стоит обратить внимание, чтобы избежать недоразумений с собственником помещений.

Как договариваться

Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируют Хозяйственный и Гражданский кодексы Украины, напомнил управляющий партнёр АО “Клочков и партнеры” Владимир Клочков.

Обязательное условие: письменная форма договора аренды нежилого помещения.

Пользуйтесь консультацией: Правовая консультация арендатору по договору аренды

“Письменной формой указанного договора считается не обязательно привычный всем единый документ. Нормы законодательства Украины гласят: договором признаются также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении пары условий. Во-первых, наличие подписей уполномоченных лиц.

Во-вторых, – должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как “существенные”. Поэтому необходимо максимально внимательно относиться к деловой переписке, поскольку она может быть признанной договором аренды нежилого помещения”, – отметила юрист ЮФ “Кушнир, Якимяк и Партнеры” Оксана Гриша.

Упомянутые условия касаются и классических (“обычных”) договоров аренды; они могут быть использованы для проверки также их правомерности.

Что касается существенных условий договора аренды нежилого помещения, к таковым относят:

  • арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
  • точный срок действия заключаемого договора аренды;
  • размер арендной платы с учетом индексации;
  • процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата;
  • исполнение обязательств;
  • ответственность подписантов договора аренды.

Нежилое помещение как объект аренды

Для максимально возможной защиты обоюдных интересов сторон договора особое внимание нужно уделить объекту. Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения, необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.

“Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Естественно, желательно проверить актуальность информации”, – предупредил Владимир Клочков.

Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении… Важно убедиться в наличии полномочий подписывать именно такой документ – договор аренды нежилого помещения.

Пользуйтесь консультацией: Налогообложение доходов полученных от сдачи в аренду жилья

Минимизировать риск остаться без денег и арендованного помещения поможет проверка, не было ли раньше обременений на имущество (арест, залог, ипотека…), не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

“Перечисленные действия способны защитить от возможных мошенников либо недобросовестных арендодателей”, – говорит Клочков.

Не забудьте прописать в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта (при необходимости), а также уточните нюанс – кто будет платить за устранение вполне вероятных неполадок, последствий естественного износа.

Также необходимо не забыть подробно прописать порядок, сроки передачи и возврата нежилого помещения.

Сроки и порядок возврата объекта в случае невыполнения обязательств по договору со стороны арендатора, порядок возврата помещения, если арендатор не хочет добровольно съезжать – тоже критичны моменты, забывать о которых неразумно. Чаще всего, факты передачи и возврата объекта оформляются стандартным актом приема-передачи.

Срок договора

Важнейший пункт – срок действия договора аренды нежилого помещения. Определяется этот параметр исключительно по согласованию сторон. Если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, – напоминает Оксана Гриша.

“Согласно ч. 4 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения на протяжении месяца после окончания срока действия документа, он считается продленным на точно тот же срок и на идентичных условиях, ранее предусмотренных договором”, – заметил Владимир Клочков.

Во избежание возможных недоразумений, юрист советует прописать возможность либо невозможность автоматической пролонгации соглашения.

Вспомните новость: Типичный доход распорядителя коммунальной собственности: главврач за копейку сдал в аренду кабинет больницы, а гривну положил в свой карман за что получил приговор

Арендная плата

Договором аренды нежилого помещения устанавливается размер платы, порядок, её сроки.

Чаще всего, арендатор сразу же оплачивает ставку за первый месяц плюс гарантийный платеж.

“Особое внимание уделяется гарантийному платежу: указывается размер, назначение (какие нарушения могут покрываться за его счет). Фиксируется, когда гарантийный платеж не подлежит возврату, а когда – подлежит. Прописываются подробные условия, порядок, сроки возврата”, – советует Клочков.

Важная деталь договора аренды нежилого помещения: форма осуществления оплаты, что именно включает арендная плата, перечисляются возможные дополнительные платежи.

Особенно тщательно прописываются финансовые детали: арендная плата, порядок с условиями перечисления платежей, индексация арендной платы – изменения в случае колебания цен на рынке. Предусматривается курсовая оговорка: изменения масштаба платежей при колебаниях валютного курса.

“Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения четкой инструкции, описывающей порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов”, – подчеркнула Оксана Гриша.

Исполнение обязательств

Договором нужно конкретизировать обязательства, порядок, сроки выполнения, возможные санкции за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, ответственность, порядок урегулирование споров.

Чтобы обезопасить себя, стоит максимально урегулировать правоотношения касательно аренды объекта, прописать права, обязанности и ответственность за нарушения.

Обратите внимание, есть ли в договоре упоминание о санкциях либо неустойке за ненадлежащее исполнение обязательств.

Пользуйтесь консультацией: Высококвалифицированный адвокат по жилищным вопросам

“Помните, пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период”, – говорит Гриша.

Юрист считает: составляя договор аренды нежилого помещения, неразумно вовсе отказываться от санкций. Наличие ответственности сторон – надежное средство обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения.

Еще одним важным аспектом заключения договора аренды является порядок его расторжения/продления.

Согласно законодательству Украины, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон (односторонний порядок – исключен), если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

“Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения соглашения арендодателем на основании положения законодательства, если оплата не вносится более чем три последовательные месяцы”, – уточнила Гриша.

Отсутствие условий и порядка расторжения договора аренды нежилого помещения может привести к ситуации, когда при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной значительных финансовых потерь.

Автор консультации: Оксана Гришина

Источник: http://ubr.ua/

Источник: https://protocol.ua/ua/dogovor_arendi_negilogo_pomeshcheniya_kak_sostavit_pravilno/

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

 Документ, по которому одна сторона передает во временное пользование нежилое помещение, а другая сторона принимает имущество, является договором аренды. При оформлении необходимо юридически грамотно подходить к его составлению, поскольку все действия арендодателя и арендатора, связанные с переданным имуществом, регулируются договором в рамках ГК РФ.

В случае нарушения договоренности при отсутствии  правильно составленного документа,  арендодатель может не получить причитающуюся ему сумму, или получение  имущество в неудовлетворительном состоянии, а арендатор столкнуться  с бессистемным увеличением арендной платы или сокращением сроков пользования помещением.

Особое внимание уделяется наличию пунктов, где прописываются существенные условия договора аренды нежилого помещения — объект недвижимости, который подлежит передаче во временное пользование и сумма арендной платы.

При отсутствии в договоре  подробной информации об этих условиях договор будет признан ничтожным, сделка – несостоявшейся, а стороны – не договоренными, что имеет соответствующие последствия для подтверждения прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Форма договора аренды нежилого помещения стандартная, заключается в письменном виде, сделка вступает в действие с момента наступления договоренности сторонами по всем пунктам, о чем свидетельствуют подписи сторон.

Составляется акт передачи недвижимости для подтверждения факта и даты передачи, который заверяется арендатором и арендодателем.

Различают долгосрочные и краткосрочные формы, при этом контракты на срок свыше 1(одного) года должны проходить государственную регистрацию, все изменения и дополнения, приложенные при заключении или позднее, также необходимо засвидетельствовать законодательно.

Документы, необходимые для регистрации договора аренды нежилого помещения, включают в себя как приложение копию свидетельства о праве собственности или иной документ, подтверждающий право арендодателя распоряжаться имуществом. В каждой конкретной ситуации необходимо предусмотреть особенности, например, при последующем выкупе собственности, оформление выполняется в виде сделки купли — продажи.

Особое внимание при оформлении соглашения требует описание передаваемого объекта для установления его уникальных признаков. Предмет договора нежилого помещения должен иметь полное указание:

— наименования;

— месторасположения;

— отличительные признаки по метражу, этажности.

В том случае, если также передается мебель или прочий инвентарь помещений, составляется перечень имущества и его состояние по износу.

При отсутствии подробного описания объекта договор не считается заключенным, поскольку в документе отсутствует обязательное условие.

Важным аспектом является и  арендная плата по договору аренды нежилого помещения. Пункт, касающийся оплаты, требует подробного оформления.

Указывается размер арендной платы в конкретном стоимостном выражении, при этом четко оговариваются сроки оплаты,  вид передачи средств и документы, которые при этом выписываются.

Важным пунктом является ограничение арендатору бессистемного увеличения оплаты, прописывается возможное изменение арендной платы, сроки и период,  в  котором производится это увеличение  на предварительном согласовании  существенного условия.

Обратить внимание на суммы виде расхода на коммунальные услуги в прописанном договором периоде. Сумма оплаты коммунальных услуг может измениться, ответственность за своевременность ее внесения принадлежит арендатору.

При заключении контракта нужно уделить внимание порядку его расторжения. В документе обязательно нужно предусмотреть причины, вследствие наступления которых может возникнуть такая необходимость.  При этом учитывается расторжение договора аренды нежилого помещения, возникшее по вине сторон. Как правило, для арендатора выдвигаются условия:

— нерегулярного вноса арендной платы;

— использование имущества для целей, не оговоренных соглашением;

— передача в субаренду без согласия арендодателя;

— порча и умышленный вред, наносимый недвижимости.

— прочие условия, вступающие в противоречие с другими пунктами и оговоренные конкретно. Описываются сроки, после наступления, которых нахождение в помещении незаконно.

Для арендодателя также предусматриваются условия, которые могут побудить арендатора произвести расторжение, как правило, это нежелание улучшать условия помещений. Указывается период вручения предварительного предупреждения. Существует и одностороннее расторжение договора аренды без указания видимых причин.

Если такая возможность предусмотрена договором, в таком случае указывается и механизм прекращения договоренностей и сроки письменного предварительного уведомления.

Источник: http://arendaexpert.ru/usloviya-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

СоцЗащита
Добавить комментарий